被执行人名下的唯一住房能否执行？

起源《实行实务不明确的场所疑梳理与剖析》
做者施磊
转自法信
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被实行人名下惟一住房的实行不停是执法实践中的不明确的场所疑，许多“老赖啊”以此做为挡箭牌谢绝实行，而法院在实行历程中也经常陷入两难的田地
既要思考保证实行申请人单方的正当权力得以完成，又要思考到保证被实行人的基本生涯需要，以至于案件久拖未决呀。申请实行人对此经常会不予领会，会质疑明显有可供实行的财富，为什么迟迟未能得以受偿，进而也影响了执法的威望呀。
那么，被实行人名下若存在惟一住房，终究能否实行吧？如果能够或者者实行，那么在实践中怎么样实行，需要注重些什么疑吧？本文将围绕惟一住房能否实行和怎么样实行两个焦点疑睁开详细的叙述，并对相关疑做一些引伸讨论呀。
【疑剖析】
一.惟一住房能否实行
关于惟一住房的实行，最高农民法院最早在2004年公布的《最高农民法院关于农民法院民事实行中查封.扣押.冻结财富的划定》(以下简称《查扣冻划定》)第6条中划定“对被实行人及其所抚养家属生涯所必须的栖身衡宇，农民法院能够查封，但不得拍卖.变卖或者者抵债呀。啊”从文义角度启程，该条目只划定了对“生涯所必须的栖身衡宇啊”能够查封，不得变价处分，并未明确划定被实行人名下的惟一住房不得处分呀。可是，被实行人的惟一住房经常即是其“生涯所必须的栖身衡宇啊”，因而，许多社-会民众甚至部-分执法职员都误以为只想如果被实行人名下的惟一住房，就无法强迫实行，这类误解以前给了许多“老赖啊”有机可乘呀。现实上，惟一住房和“生涯所必须住房啊”存在太大差异，只拥有一套住房并没必-要定是生涯所必须的，哪怕拥有两套衡宇，这个内里一套也有应该是生涯所必须的栖身用房呢；而即便只拥有一套衡宇，如果是一套奢华别墅，则也有应该不-是生涯所必须的呀。法院平时不强迫实行惟一住房的目的在于保证被实行人的基本生涯权，因而判断惟一住房能否能够实行，一最先的时刻应当分辩惟一住房和“生涯所必须住房啊”呀。详细而言，主要有以下几个判断标-准呀。
一最先的时刻，衡宇的基本状态呀。衡宇的面积长短.闺房数目等能否逾越了社-会一样平常民众的栖身水平，如果被实行人的惟一住房是一套“豪宅啊”，自-然不属于生涯所必须的栖身衡宇呀。次要，衡宇的运用情形呀。被实行人能否现实运用该衡宇，和衡宇的主要用途能否为全家自住，若衡宇长时刻处于空置状态，或者者被用于出租经-营运用，声明被实行人一定存在其余住所，对其名下惟一住房的实行一开始不会有任何影响呀。再次，被实行人的才气呀。鉴于被实行人的学历.工做.利润.年龄等，区别的被实行人的生涯自理才气也不一样，如果被实行人以前无休息才气，无牢固利润起源，实行惟一住房时就必须稳重呀。最终，被实行人的全家情形呀。被实行人能否与全家成员一同栖身，其余全家成员能否拥有住房，被实行人的养育养育责任等原因也是法院实行时必须注重的事情呀。
分辩了惟一住房和“生涯所必须住房啊”后，依照《查扣冻划定》第7条，“关于凌驾被实行人及其所抚养家属生涯所必须的衡宇和生涯用品，农民法院依照申请实行人的申请，在保证被实行人及其所抚养家属最低生涯标-准所必须的栖身衡宇和普通生涯必须品后，可予以实行啊”呀。
最高农民法院在2015年公布的《最高农民法院关于农民法院处理实行阻挡和复议案件许多疑的划定》(以下简称《实行阻挡复议划定》)第20条进一步枚举了何种情形下，即即是惟一住房也能够或者者实行呀。
第一，对被实行人有养育责任的人名下有其余能够或者者维持生涯的必须的栖身衡宇的呀。好比被实行人是一位暮年人，只管被实行人名下唯逐一套房，但被实行人的孩子名下有许多房，足以保证被实行人的生涯呀。
第两，实行依照奏效以后，被实行别认谋划逃躲债务而转让其名下的其余房产的呀。被实行人一开始名下就有房产，以至有多套房产，在实行依照奏效以后，被实行别认谋划了逃躲债务，通过衡宇生意转让.转移自己名下的房产，组变成了名下惟有“惟一住房啊”的假相呀。这类情形就属于“惟一住房啊”能够实行的情形，由于被实行人的上述行-动目的是逃躲债务的推行呀。
第三，申请实行人根据当地廉租住房保证的面积.标-准，为被实行人和所养育家属供应了可供栖身的衡宇呀。好比根据当地廉租住房保证面积标-准供应暂时的周转房呀。同时，该划定还供应了一位选择性的计划，或者者是申请实行人赞成根据当地衡宇租赁市场平均的租金标-准，从该衡宇的变价款中扣除五至八年租金的呀。这现实上是建设了一位激励合-作实行的机制呀。
第四，如水果行依照自身即是托付栖身的衡宇，那么法院必须根据实行依照所一定的内容实行呀。可是思考到被实行人需要另外租屋子，应该要有一位周转期，因此赋予三个月的延期日，在强力攻击失约行-动的同时依然守护了被实行人及其家属基本权力，不至于其无家可归呀。
能够说，执法实践中，基于上述认定标-准，农民法院处置了大量惟一住房的实行案例呀。下面，咋们剖析两则相关案例
在江苏连云港中级农民法院(2018)苏07执复6号实行复议案中，申请复议人苏某虎提出，涉案衡宇为被实行人苏某伟夫妇及其两个幼年子女和复议申请人夫妇和复议申请人岳母等七私人惟一的栖身衡宇，假设该惟一住房被无条件的拍卖，将直-接致使被实行人苏某伟及其所抚养家属老小四代七口无家可归.损伤全家老小四代的基本生涯权力呀。法院应遵照上述执法划定，对涉案衡宇不予拍卖呀。法院经审理以为，本案中，被实行人苏某伟未按划定推行奏效法律文书一定的责任，申请实行人胡某芹申请拍卖其涉案房产，并在实行历程中赞成根据上述执法划定供应住房或者者五至八年租金呀。故一审法院对该衡宇举行处置并无欠妥呀。苏某虎提出的复议申请理由不行以建立，对此不予以支持呀。
四川高级农民法院审理的(2019)川执复287号实行复议案，复议申请人王某霞提倡，其位于成都成华区站北东街某办公衡宇(以下简称涉案衡宇)系其婚前购置，同时该衡宇为惟一住房，乞求法院不-要拍卖涉案衡宇呀。本审法院四川成都中级农民法院以为，王某霞做为奏效审判一定的一同归还责任人，在未推行审判责任的情形下，实行法院依法拍卖其所有一些衡宇符正当律划定，其提倡涉案衡宇系婚前购置不该实行的理由不行以建立呀。同时，涉案衡宇现在由王某霞出租给他人栖身，其提倡该衡宇系惟一住房的理由不行以建立呀。四川高级农民法院经进一步审理以为，涉案衡宇已出租，证实王某霞应该另有其余衡宇，但不行以证实王某霞一定另有其余衡宇呀。涉案衡宇如系其惟一住房，在实行时应按划定保证其基本的生涯权力呀。本案在保证其栖身权并赋予实行延期日的情形下，王某霞以涉案住房系其惟一住房提倡不得拍卖的理由于法无据，不行以建立呀。
综合上述两则案例，咋们能够看到，执法实践中，拟处置的被实行人衡宇能否为其惟一住房以前不-是实行所思考的主要原因，只要吻合相关执法精神，比如在房款中扣除被实行人以后租住衡宇的租金，赋予肯定的实行延期日，在此情形下，一切能够实行其惟一住房呀。另外，如果拟实行处置的衡宇属于在裁判主文中所直-接一定的托付标的物，或者者该衡宇系抵押物，债务人有权就此优先受偿的，也属于能够实行的范围呀。
两.惟一住房怎么样实行
只管被实行人名下惟一住房在理-论上是能够实行的，但在详细操做历程中仍然存在许多灾题呀。比如说，惟一住房的实行经常涉及一位我们庭，被实行人应该上有老下有小，一旦强迫实行会有不行控的危害，以至应该引起社-会的不稳固呀。对此，笔者以为，法院应当完牢靠施前的评价.增强实行中的力度.落实实行后的安置，建设健全惟一住房的实行标-准呀。
(一)完牢靠施前的评价
第一，要严酷认定“惟一住房啊”呀。要熟悉到，惟一住房是指被实行人及其所抚养家属生涯的惟一栖身衡宇呀。关于惟一住房的认定务必严酷呀。在实践中，有一些情形不宜认定为执法意义上的“惟一住房啊”，好比进去诉讼程-序后，被实行人因转让其余住房而组成一处住房的呢；被实行人在城镇虽惟有一处住房，但在当地墟落有宅基地并自建住房的呢；被实行人的一处住房用于出租.出借的呢；等等呀。
针对在实行历程中“惟一住房啊”的界说，浙江高级农民法院于2014年专程出台《关于实行程-序中实行“一处住房啊”相关疑的解》明确，所谓“一处住房啊”，是指被实行人及其所抚养家属生涯的惟一栖身衡宇呢；“一处住房啊”的实行仅限于城镇衡宇，墟落衡宇涉及墟落公司场所，小产权房涉及国家政策，应按相关划定实行，不属该解范围呀。同时，农民法院在实行程-序中查明有以下情形之一的，不行以认定被实行人唯一“一处住房啊”，应当予以实行
(1)一审诉讼.仲裁案件立案受理后，被实行人因转让其余住房而组成一处住房的呢；(2)被实行人在城镇虽惟有一处住房，但在当地(县级的市.县.区)墟落有宅基地并自建住房的呢；(3)被实行人的一处住房用于出租.出借的呢；(4)被实行人及其所抚养家属连续一年以上未栖身的呢；(5)—处住房系实行案件债务所指向的标的物的呢；(6)其余不宜认定为“一处住房啊”的情形呀。而江苏高级农民法院亦于2015年下发《关于实行惟一住房许多疑的通告》，这个内里关于只管名义上只拥有一套住房，但不组成执法意义上的“惟一住房啊”做了划定呀。
该通告第一条即划定，登记在被实行人名下虽惟有一套住房，但有以下情形之一的，农民法院对登记在其名下的“惟一住房啊”仍可实行(1)对被实行人有养育.抚养.养育责任的人名下有其余能够或者者维持生涯必须的栖身衡宇的呢；(2)一审诉讼或者仲裁立案后，被实行别认谋划逃躲债务转让其名下其余衡宇的呢；(3)被实行人在其户籍地址地或者拟实行的“惟一住房啊”地址地墟落享有宅基地并自建住房或者被实行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自-由流转的住房的呢；(4)被实行人将其“惟一住房啊”用于出租.出借或者虽未出租.出借，但凌驾一年无人栖身的呢；(5)被实行人的“惟一住房啊”系实行依照一定的被实行人应当托付的衡宇的呢；(6)申请实行人根据当地廉租住房保证面积标-准为被实行人及所抚养家属供应栖身衡宇，或者者赞成参照当地(县级市.县.区范围)衡宇租赁市场平均租金标-准从该衡宇的变价款中扣除五至八年衡宇租金的呢；(7)其余能够实行的情形呀。
第两，一定“生涯所必须的栖身衡宇啊”标-准呀。各个地域的经济进展.生涯水平各不相似，怎么样统一一定生涯必须的标-准吧？实践中，许多时刻是以惟一住房能否凌驾当地廉租住房保证面积做为判断能否凌驾生涯必须的标-准，笔者以为这是一种对比主观的办法呀。在盘算面积时应以现实栖身且被实行人负有养育.抚养.养育责任的家属人数为基数呀。另外，关于处于好地段.高质量的住房即便面积在廉租住房保证面积标-准之内，但其市场价在归还债务及实行开支后，余额足以按当地平均市场价置办一套廉租住房保证标-准面积住房的，也应视为凌驾生涯所必须呀。
执法实践中，针对“生涯必须住房啊”的观点，浙江高级农民法院的相关执法解以为，以下情形虽属于“一处住房啊”，但应以为逾越“生涯所必须啊”，农民法院能够实行(1)住房面积凌驾80平方米，或者住房面积只管不到80平方米，但凌驾被实行人及其所抚养家属维持最低生涯标-准所必须(按当地廉租住房保证相关划定)的住房面积50%以上的呢；(2)被实行人及其所抚养的家属一同栖身的住房面积凌驾60平方米，且衡宇单高价于当地住房均价的50%以上的呀。江苏高级农民法院的相关执法解以为，能否凌驾“生涯所必须啊”由各地法院依照经济进展水平自行一定，准则上参照以下标-准(1)面积过大呀。住房建-筑面积到达当地住房和城乡建设部门宣布的廉租住房保证面积的150%的呢；(2)市场价太高呀。住房建-筑面积到达当地住房和城乡建设部门宣布的廉租住房保证面积且衡宇单价到达当地(县级市.县.区范围)住房均价的150%的呀。
(两)增强实行中的力度
第一，不惧“老赖啊”，会协力气强迫清退，建想执法威望呀。部-分被实行人一开始拥有房产，以至有多套房产，实行依照奏效以后，为逃躲债务而转让.转移自己名下的房产，营造“惟一住房啊”的假相，使用执法划定自身存在的破绽，以名下惟有一套因生涯必须的住房为由，为逃避实行披上“正当啊”外衣呀。在查明现实的情形下，法院能够选取会合清场等强迫办法，对被实行人的“惟一住房啊”举行腾退，保证申请人债务兑现呀。
第两，增强张扬，执行执法透明，提升威慑力呀。对部-分重-大不明确的场所的“惟一住房啊”实行案件，能够约请电视台等媒体现场跟踪报道，实时直播实行画面，并约请人大代表.政协委员出席见证呢；实行结尾后，对实行案件举行梳理总结，编辑典型案例，对执法和裁判结局举行释明，通过报纸杂志.门户网站和微信微博等举行张扬，威慑其他心存幸运的被实行人呀。
(三)落实对被实行人及所抚养家属的安置
关于“惟一住房啊”的实行安置，主要在于保证被实行人及所抚养家属在适当限期的栖身权，主要可选取两种办法一种办法是参照当地衡宇租赁市场平均租金标-准从该衡宇的变价款中扣除五至八年租金，供应该租金给被实行人用以处置其栖身疑呢；另一种是为其供应必按限期的租赁用房呀。
1．关于在衡宇变价款中扣除相关租金
执法实践中，关于“扣除的五至八年租金啊”怎么样一定，遵照上海市高级农民法院2018年所做的《上海市高级农民法院实行局.实行裁判庭联席开会纪要(两)》，实行法院应当组成合议庭，并经谈论一定“五至八年啊”的详细年限呀。同时，应参照当地衡宇租赁治理部门供应的信息及市场行情并结合案件详细情形，举行足够谈论，一定“当地衡宇租赁市场平均租金标-准啊”呀。另外，该开会纪要还列出了详细的盘算公式申请实行人赞成参照当地衡宇租赁市场平均租金标-准从衡宇变价款中扣除五至八年租金的，盘算租金时应当分-别一定被实行人及所抚养家属的人数.当地廉租住房保证面积标-准和当地衡宇租赁市场的平均租金标-准，即盘算公式为租金(元)＝被实行人及所抚养家属的人数(人)×当地廉租住房保人证均面积(平方米/人)×当地衡宇租赁市场的平均租金(元/平方米)呀。
2．关于为被实行人及所抚养家属供应必按限期的住房
实行惟一住房案件时，拍卖变卖前宜先稳妥处置好被实行人及所抚养家属的暂时住房疑呀。供应的暂时住房面积应不低于当地廉租住房保证划定所一定的人均标-准呀。实践中，建议可选取以下办法一是由申请实行人供应暂时住房，运用限期不低于六个月呢；两是由被实行人自行租房，申请实行人先行垫付不低于一年的租房开支呀。上述两种办法发生的租金或者开支从房产拍卖款中优先提取呀。
现在，许多地域法院都各自己抚探索出了一套卓有用果的实行计谋呀。好比，上海市闵行区农民法院为此设立了“周转房啊”制度，该制度是闵行区法院为破解惟一住房实行难所引入的新观点，其内容包罗三点一是衡宇产权属于法院及事主之外的第三人，且该第三人具有随时订立民事条约的主体资历，平时情形下该第三别认谋划组织呢；两是周转房在建-筑结构上拥有面积小.功效对比完全.能够或者者知足一位全家基本生涯需要的特色呢；三是周转房的租金一样平常尽应该廉价，交通尽应该便利，且房源供应对比实时足够呀。通过为被实行人供应周转房的办法，在尽应该减少其心思反抗心情的同时，也能照推测被实行人的根自己权呀。
【执法建议】
被实行人所拥有一些房产，做为较有价的财富，其能否变现后归还实行申请人的债务，许多时有意味着实行案件能否获取较好的功效呀。当被实行人唯逐一套衡宇的情形下，怎么样做到既守护实行申请人的正当权力，又兼顾到被实行人及所抚养家属的生涯权力，是实践中所值得讨论的一位疑，详细而言有以下建议
1．睁开法制张扬，组成社-会共识
能够选取拥有代表意义的“惟一住房啊”实行案件，通过电视台等媒体，就实行历程跟踪报道，并约请法官现场说法，让全社-会关于“惟一住房啊”能够实行.怎么样实行有普遍的共识，取消“老赖啊”想钻执法空子的想法呀。同时，可编辑典型案例，通过传统纸质媒体.网络媒体等举行张扬，营造全社-会知法遵法的优良气氛呀。
2．增强实行指导，敦促被实行人努力合-作
应由实行法官对被实行人增强制度张扬，关于努力合-作的被实行人在制度内予以激励呀。2019年11月5日，北京市高级农民法院实行局局长谈判会就“惟一住房啊”的实行就谈到，被实行人惟有一处住房的，不组成宽免实行的事由，实行法院应当努力推进处置工做呀。处置中，通知被实行人将视其合-作腾退的态度和信息，决定为被实行人及其所抚养家属保留租金的年限，以敦促其努力推行呀。
3．摸清被实行人状态，有用选取实行办法
如果被实行人另有其余可供实行的财富，一样平常应当优先处置其余财富呀。惟有当被实行人唯一“惟一住房啊”可供实行的，才应当对此选取实行办法呀。在实行前，应当领会清晰被实行人及所抚养家属的生涯状态，如能否有生涯不便的暮年人.长时刻卧床的病人等栖身在内等呀。如水果行其惟一住房确实应该组成其生涯不-利影响的，则应当举行稳妥处置呀。在划定好一五一十实行计划后，如果在清场历程中遇到故障的，则法院应付阻止职员举行执法惩戒，建想执法威望，保证实行申请人的债务兑现呀。
4．适当安置衡宇，保证被实行人后续生涯
被实行人及所抚养家属的生涯若得不到有用安置，则极易引起社-会疑，这也是不停以来“惟一住房啊”实行难的主要呀。只管相关执法诠释划定，在衡宇变价款中直-接扣除肯定年限的租金，即可对“惟一住房啊”举行实行，但笔者以为，仍然应当为被实行人及所抚养家属找出适合的栖身用房为宜呀。若简易地将预扣的衡宇租金发放给被实行人，依然无法处置其现实的生涯疑呀。因而，应当在实行前，预先计划好下一步的过渡栖身计划，着实保证被实行人的生涯权力呀。